有些東西是不以意志為轉(zhuǎn)移的, 大家還是要回歸到企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì), 多重視利潤,重視經(jīng)營性現(xiàn)金流, 把產(chǎn)品服務(wù)做好。
編者按:2016年,又是一年博鰲(樓盤)之夏,這是一個新供給改革的年代。雖然房地產(chǎn)仍然是支撐中國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要力量,但改變已經(jīng)在進行,唯有直面并順應(yīng)時代潮流,才能更好地生存、發(fā)展。
這個夏天,一直以前瞻思想引導(dǎo)中國房地產(chǎn)脈絡(luò)跳動的博鰲房地產(chǎn)論壇,因應(yīng)形勢推陳出新,堅持為行業(yè)的變革找尋全新思路,奠定思想高度及方向。
總結(jié)過往、沉淀歷史。觀點地產(chǎn)新媒體繼續(xù)推出“2016博鰲特稿”系列報道,遍訪中國房地產(chǎn)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人、職業(yè)經(jīng)理人、經(jīng)濟學者、金融專家、政府協(xié)會人士等行業(yè)精英。
普陀區(qū)中江路上那棟藍白相間的玻璃幕墻辦公樓,就是海亮地產(chǎn)總部海亮大廈。從這里往東三四百米便到了上海(樓盤)的一個4A 級景區(qū)長風公園,如果再徑直走,就是華東師大中山(樓盤)北路校區(qū)。
周迪永的辦公室在海亮大廈22 樓東側(cè)閣樓上,站在這里臨窗眺望,可以看到遠處被綠色植被包圍且泛著粼粼波光的長風公園。更遠處,各色高樓鱗次櫛比。采訪那天,窗外無風,烏云密布,略顯悶熱。
他的辦公室格局和條理都很清晰。里側(cè)深棕色辦公桌背后,是儲放文件的柜子,透過玻璃可以看到厚厚幾沓文件,和集團領(lǐng)導(dǎo)的幾張大合影則在座位正后方,格外顯眼??块T一側(cè)擺著一套黑色沙發(fā),棕色的木質(zhì)扶手顯得質(zhì)感十足,而茶幾的中央則擺放著一盒安吉白茶。
因為臨時有事,周迪永比約定的時間大概晚了二十分鐘露面,遲到的他第一句話就是“抱歉”,可以看得出,這是一位很謙遜、平和的總裁。
忙,幾乎是周迪永的常態(tài),但這是他喜歡的感覺,忙忙碌碌的狀態(tài)讓他感覺踏實。采訪中周迪永的話不算太多,甚至讓人覺得有些內(nèi)斂。這幾年很少看到他公開接受專訪,我們算是個例外。
經(jīng)過連續(xù)幾年熟悉后,對周迪永的采訪早已不是一問一答形式,更像是朋友之間的交流。
“學習的路徑可以有很多種,除了讀書,交流也是其一。現(xiàn)在不光是技術(shù)革新,也是理念上的革新,對人要求的革新。個人也是如此,自己的理念要能跟得上去,不要被淘汰。技術(shù)上不懂,但是理念上一定要保持同步性?!?/span>
“合適的時機比位置重要”
在長條沙發(fā)上,周迪永左手扶著靠背,身體側(cè)依著沙發(fā),可以看出顯得比較放松和隨意。
氣氛很融洽,幾乎是知無不言。一年前,周迪永正是坐在這個位置上給我們描繪了一個“海亮的故事”。因此,對于這次交流會有哪些與往年不同的地方,我們也充滿期待。
過去一年,房地產(chǎn)市場的各式聲浪此起彼伏,關(guān)于高房價、地王、央企整合、千億規(guī)模的討論從來沒有中斷。但細心的人或許會發(fā)現(xiàn),多數(shù)房企都在想方設(shè)法造勢的時候,海亮地產(chǎn)卻謹慎地保持沉默。
這并不是周迪永樂于見到的,但市場非理性背后確實有稍許無奈:“最近拿地不是很多,主要是土地儲備壓力很大,溢價太高,覺得風險還是很大。”
新項目的選擇利潤是第一位的,令周迪永欣慰的是,至少海亮既有項目還是有著不錯的表現(xiàn)。不管是利潤率還是售價,都有不同幅度的提升:“去年海亮總部作出架構(gòu)調(diào)整后,對區(qū)域也進行了調(diào)整??偛恳M了一些高管團隊,在營銷、生產(chǎn)能力上都做得還不錯。”
但是蘇州(樓盤)、合肥(樓盤)這些二線城市地王頻出,還是給這位年輕總裁出了一道難題:地還拿不拿?拿,意味著需要承擔更高的成本風險;不拿,企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性無從保證。這是周迪永的焦慮,也是整個房地產(chǎn)行業(yè)的共同問題。
一年前的對話是從海亮拿下蘇州園區(qū)地王開始,一年后這個項目已經(jīng)以“唐寧府”的名字正式對外銷售。“奢華閱盡,歸唐寧”,在海亮地產(chǎn)官網(wǎng)首頁上,這7個字格外顯眼。可以看出,海亮唐寧府已經(jīng)成為這家公司的“擔當”。
“這個選擇是對的!”一年后再回過頭來看時,周迪永的言辭中透著一絲自豪,要知道高地價一度讓海亮飽受質(zhì)疑。
這并不是事后算賬的一種僥幸,“從戰(zhàn)略的角度來看,主要是進入的時機選得比較好”,周迪永這樣認為。事實也確實如此,過去一年,蘇州房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為二線城市中的佼佼者,對比2015 年上半年房價走勢來看,蘇州房價今年一步一個臺階,到4 月已經(jīng)翻了一倍。
“亂市”之中,周迪永似乎格外強調(diào)時機,他深知民營企業(yè)與國企、央企并不在同一條起跑線上:“要做下去的話,第一要在合適的時機選地,合適的時機可能比地塊的位置更重要。第二是要回歸產(chǎn)品本身,現(xiàn)在做產(chǎn)品服務(wù)確實很重要,做不好的話,客戶可以觀望、挑剔、選擇?!?/span>
如果說時機還意味著要伺機而動,那么在提升產(chǎn)品方面,海亮做出的努力更為直接。據(jù)了解,蘇州唐寧府已經(jīng)引入了豪宅管家綠城物業(yè),項目人性化的細節(jié)設(shè)計比比皆是,這里的業(yè)主還有不少是外國人。
強調(diào)對時機的把握也意味著更為謹慎的投資態(tài)度和價值判斷,周迪永明白,如果房價一直向上漲,從某種角度而言,對海亮地產(chǎn)這種企業(yè)恰恰是沒有機會的,“因為房價上漲肯定會拉動地價上漲,但我們爭不過國企。我們的機會恰恰是來自于市場的波動,而且從經(jīng)濟學的角度來講,市場也一定是波動的。”
“在這種狀態(tài)下,我對行業(yè)很焦慮,但不悲觀?!敝艿嫌廊缡强偨Y(jié)。
“我們想控制住負債率”
在規(guī)模上,周迪永不是一個喜歡乘勝追擊的人,讓他進入戰(zhàn)斗狀態(tài)的因素有很多。如果說前幾年還是規(guī)模的話,那么,眼下他更為看重的是利潤率和其他經(jīng)營性指標。
從2013 年的153 億到隨后兩年的168 億和171 億,海亮地產(chǎn)的步伐穩(wěn)健,可以說這家公司太謹慎,但謹慎沒有絕對的對錯。
周迪永微微正了一下身子,端起桌上的茶杯喝了一口。多數(shù)時候,他都在很認真地回答,即便是向他拋出問題的時候,也是一副深思的狀態(tài)。
“會不會進入廣州(樓盤)?”我們試探性地問到。
“我們沒想過。”周迪永的回答很干脆。
他解釋道,一方面是覺得競爭激烈,另外海亮地產(chǎn)在管理上也不想分散。還是希望把華東和西北兩個區(qū)域做好,畢竟資金不能跟央企比。即便是一年一兩百億的拿地金額,在華東區(qū)域都能消化掉。
在帶領(lǐng)海亮地產(chǎn)行進途中,負債率自始至終都可能是讓他發(fā)出“剎車”命令的一個關(guān)鍵因素。
海亮地產(chǎn)的內(nèi)部導(dǎo)向不是要規(guī)模,規(guī)模其實只是一個結(jié)果,他們看重的還是各方面指標,首先是利潤水平,其次是經(jīng)營性結(jié)果,即每年凈現(xiàn)金流有多少,償債能力強不強,庫存大不大,積壓的產(chǎn)品有多少,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率怎么樣。
“這些數(shù)據(jù)做好了,規(guī)模自然就上去了。只要企業(yè)是健康的,150 億跟200 億沒有什么區(qū)別?!闭f話聲調(diào)不高的周迪永,對于這一切顯得格外淡定。
“我們想控制住負債率。”他不止一次提到,不管是區(qū)域的調(diào)整還是城市布局的不盲目擴張,都可以看得出海亮地產(chǎn)在控負債方面的想法。
“短時間內(nèi)可以靠負債撐下去,但是最終漏洞還是要填,負債還不掉就要把股東以前賺的拿出來?!?/span>
這是對于形勢和行業(yè)的判斷,周迪永稱,過去房地產(chǎn)還是高收益低風險,但近期來看已經(jīng)演變?yōu)榈褪找娓唢L險。
不過,這種局面并不會長久延續(xù)下去,目前只是一個調(diào)整期,企業(yè)所需要做的就是安全度過這個周期,然后擇機獲取項目。
當然,過去一年周迪永對于企業(yè)經(jīng)營的思考遠遠不止于此,家鄉(xiāng)諸暨的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,讓他感同身受,這也更加堅定了他對打造企業(yè)核心競爭力的決心。
美國學者普拉哈拉德及哈默爾很早就提出了這個國內(nèi)主流經(jīng)管教育中必然會提及的概念——核心競爭力。周迪永很清楚,以前到處是機會,到處都覺得能賺錢,但到今天這個時刻,競爭非常激烈,經(jīng)濟本身也在下行過程中,所以核心競爭力和優(yōu)勢變得更加重要。
“相比以前,海亮的投資會更加謹慎,會把更多的錢投入到比如說銅加工的技術(shù)創(chuàng)新。在教育方面,會把更多的錢投到硬件改善及教師收入水平提高,把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)繼續(xù)做得更強一點。地產(chǎn)也是這樣,我們不會像2013 年以前那樣,海亮地產(chǎn)只會在已經(jīng)進入的區(qū)域里面做得更深更細?!?/span>
改變,是企業(yè)經(jīng)營的一種智慧,也是海亮地產(chǎn)的主題。兩個小時的訪談很快,不經(jīng)覺間就已臨近正午。在攝影師的要求下,周迪永答應(yīng)為我們拍攝幾張照片,畢竟網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于他的影像都太雷同。
“望著遠方!雙手交叉在胸前!對!就是這樣?!痹跀z影師的“招呼”下,周迪永終于笑了。他認真地注視著遠處,仿佛看到了海亮地產(chǎn)未來的路。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對海亮地產(chǎn)控股集團管理有限公司總裁周迪永先生的專訪實錄:
觀點地產(chǎn)新媒體:海亮地產(chǎn)過去一年低調(diào)了很多。
周迪永:最近拿地不是很多,既有項目表現(xiàn)還不錯,主要是土地儲備壓力很大,溢價太高,覺得風險還是很大。
觀點地產(chǎn)新媒體:公司會如何應(yīng)對土地儲備的壓力?
周迪永:今年有些城市的情況還比較好,拿的項目賣得也不錯,利潤率有大幅度提升,尤其是合肥、蘇州這些城市,售價幾乎翻番,這些城市應(yīng)該壓力不大。
城市布局方面,海亮從去年開始就在調(diào)整,今年明顯感覺到大量開發(fā)商都從三四線城市往一二線城市轉(zhuǎn)移,土地競爭非常激烈,大家選擇的城市都比較趨同。
另外,去年銀根比較放松,蘇州、合肥這些城市前幾年房價也基本沒怎么漲,需求端非常熱,同時土地供應(yīng)端的競爭也很激烈,在這樣的競爭狀態(tài)下未來還是有壓力。
另一方面,國企、央企的資金成本很低,投資決策邏輯跟民企不太一樣,對利潤的要求或者抗風險的能力與民企不同。
海亮地產(chǎn)已有盤子的壓力比較輕,現(xiàn)金流也充裕。去年海亮總部作出架構(gòu)調(diào)整后,對區(qū)域也進行了調(diào)整,總部引進了一些高管團隊,在營銷、生產(chǎn)能力上都做得還不錯,海亮還是一個非常專業(yè)化的公司。
應(yīng)對土地儲備的壓力是行業(yè)的共同問題,海亮也有點焦慮。行業(yè)的需求量是很巨大,但整合之勢在所難免,以前是幾百家、幾千家的房企,最后可能就只剩下幾百家,甚至幾十家。
從中國的城市發(fā)展來看,大都市圈效應(yīng)越來越明顯,比如說安徽以合肥為代表,浙江以杭州(樓盤)為代表,其他三四線則越來越弱化,人口流出,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)死亡,新產(chǎn)業(yè)又難以培育。
大都市效應(yīng)幾乎不以人的意志為轉(zhuǎn)移,導(dǎo)致以后城市越來越聚焦,開發(fā)商的競爭越來越激烈。要做下去的話,第一要在合適的時機選地,合適的時機可能比地塊的位置更重要。蘇州海亮唐寧府項目從戰(zhàn)略的角度來看是對的,主要是進入的時機選得很好;另外,要回歸產(chǎn)品本身,現(xiàn)在做產(chǎn)品服務(wù)確實很重要,做不好的話,客戶可以觀望、挑剔、選擇。
關(guān)于合作這一塊,海亮也一直在做,現(xiàn)在有一些項目和其他企業(yè)合作。我相信小股操盤,只要做得足夠?qū)I(yè),擁有土地的一方認可,這種機會還是蠻多的,我們這些方面都在嘗試。
房地產(chǎn)還是會經(jīng)歷一輪洗牌,節(jié)奏踩不準的話,風險會很大。
觀點地產(chǎn)新媒體:四個一線城市的分化也比較嚴重,廣州算是價格比較低的,海亮是否會考慮進入廣州?
周迪永:我們沒想過。一方面是覺得競爭激烈,另一方面海亮地產(chǎn)在管理上也不想分散。
還是希望把華東和西北兩個區(qū)域做好,畢竟我們的資金不能跟央企比,即便是一年一兩百億的拿地金額,在華東區(qū)域都能消化掉。
海亮要深耕華東,在上海、合肥、南昌(樓盤)、蘇州這些區(qū)域布局。
觀點地產(chǎn)新媒體:說到資金的問題,海亮會不會考慮把地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入到香港的殼公司?
周迪永:海亮地產(chǎn)沒有強烈的上市需求,現(xiàn)在上市房企的市盈率也不高,估值非常低,甚至跌破凈資產(chǎn)。
海亮集團產(chǎn)業(yè)比較多,農(nóng)業(yè)食品、環(huán)保方面都還在培育,集團的想法是成熟一個上市一個,現(xiàn)在海亮教育已經(jīng)上市了,反倒是地產(chǎn)還不是很著急上市。
海亮地產(chǎn)不是說拿不到資金,其實還是基于對市場的一些研判,我們想控制住負債率。
股市無非就是債權(quán)融資加股權(quán)融資,股價被低估的話,用股權(quán)融資還是低估的。債權(quán)融資的話,對我們來講現(xiàn)在不是缺錢,況且海亮集團的貸款利率也不算特別高。
實際上,海亮地產(chǎn)就是要控制住負債率,沒必要一定靠高杠桿,萬一遇到市場波動,風險還是很大的。海亮會考慮香港平臺的長遠發(fā)展,集團的產(chǎn)業(yè)比較多,可以調(diào)節(jié)的余地很大。
觀點地產(chǎn)新媒體:在戰(zhàn)略上海亮還是希望穩(wěn)扎穩(wěn)打,注意防范風險?
周迪永:跟行業(yè)周期有關(guān),早期房地產(chǎn)可能是高收益、低風險的行業(yè),近期我覺得是高風險甚至低收益的行業(yè)。
高風險、低收益是不可持續(xù)的,這時候一定有很多競爭對手退出,最后走向相對理性。房地產(chǎn)的收益肯定會下降,到時土地競爭會更加理性,目前我認為是一個調(diào)整期。
觀點地產(chǎn)新媒體:作為民營企業(yè),安全地活下來還是最重要的。
周迪永:對,有時候幾個項目的虧損都是致命的,所以要穩(wěn)健為主。
海亮地產(chǎn)的內(nèi)部導(dǎo)向不是說要多少規(guī)模,規(guī)模只是一個結(jié)果。我們看重的還是各方面的指標,一是利潤水平,二是經(jīng)營性的結(jié)果。即每年的凈現(xiàn)金流有多少,償債能力強不強,庫存大不大,積壓的產(chǎn)品有多少,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率怎么樣,最終還是要關(guān)心這些數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)做好了,規(guī)模自然就上去了。
只要企業(yè)是健康的,150 億跟200 億沒有什么區(qū)別,最后都是要靠融資,金融機構(gòu)看重的是盈利能力,不一定是規(guī)模。有些房企雖然規(guī)模大,但利潤率低,其實相應(yīng)的風險也大。
觀點地產(chǎn)新媒體:國內(nèi)土地市場這么難拿地,海亮會像碧桂園一樣去海外獲取項目嗎?
周迪永:這個策略是有風險的,海亮也在澳洲做過項目,覺得去這種成熟市場做住宅開發(fā),邏輯上不是特別成立。
中國人去海外投資的優(yōu)勢到底在哪里?如果是去一些發(fā)達國家收購資產(chǎn),比如說寫字樓、酒店,我認為也是要抓周期。
跟國內(nèi)一樣,金融危機的時候,如果有能力可能是一個機會。如果不是周期性的把握,市場已經(jīng)很成熟了才去,憑什么賺錢?
拋開政治因素,東南亞這些國家倒真的是機會,跟中國5 年前、10 年前一樣,有大量的住宅需求。發(fā)達國家持有物業(yè)可以,但是要看周期,住宅物業(yè)是補充,不一定說虧錢,但我認為成不了氣候。
觀點地產(chǎn)新媒體:海亮教育已經(jīng)上市,集團也收購了一些醫(yī)院,未來會怎么和地產(chǎn)結(jié)合?
周迪永:現(xiàn)在教育還是項目層面的合作,很難有大規(guī)模的復(fù)制,因為這兩個都需要配合。
教育本身是一個獨立的上市公司,有盈利的需求,個別項目可以做。
海亮現(xiàn)在教育上的合作稍微多一點,包括自己的項目里面要配建幼兒園、小學,我們會跟政府談,由我們來做。
觀點地產(chǎn)新媒體:您一直強調(diào)風險,在金融方面海亮有沒有一些突破?有沒有成立自己的金融團隊?
周迪永:現(xiàn)在跟金融機構(gòu)的合作很靈活,創(chuàng)新的產(chǎn)品很多,股權(quán)的合作也有。只要讓金融機構(gòu)覺得還款能力比較強,現(xiàn)金流比較穩(wěn)健,就可以談合作。
現(xiàn)在金融是由海亮集團統(tǒng)籌,集團今年成立金融租賃公司,還是想作為一個行業(yè)來做。
觀點地產(chǎn)新媒體:海亮地產(chǎn)現(xiàn)在的凈利能夠達到怎樣的水平?
周迪永:凈利基本8% 左右,毛利應(yīng)該是20% 多。房地產(chǎn)黃金時期,凈利可以達到17%、18%,但現(xiàn)在不行了,很難做到。
觀點地產(chǎn)新媒體:即使這樣,房地產(chǎn)仍然比很多實體經(jīng)濟好,是資金追逐的對象。
周迪永:說實話風險也大,但要辯證地看。一方面是中國現(xiàn)在還沒有好的新興行業(yè)出現(xiàn)大量的投資機會;另一方面,這也是中國經(jīng)濟最大的問題,錢很多,投資渠道少。
相對而言,一二線城市資產(chǎn)還是處于保值增值階段,但資金的涌入也導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)的風險急劇加大,這實際上就是中國轉(zhuǎn)型升級的陣痛期。
觀點地產(chǎn)新媒體:對于中國經(jīng)濟的L 型走勢,您是認同的?
周迪永:現(xiàn)在這個情況很明顯,90% 的傳統(tǒng)行業(yè)都資不抵債。
現(xiàn)在能夠相對健康生存的就是幾類企業(yè):第一,比較大的上市公司,管理能力、風險控制能力比較強,在市場上有一定的競爭力;第二,中小型企業(yè),管理能力比較強,生意模式不錯,不屬于傳統(tǒng)行業(yè),也不屬于產(chǎn)能過剩的行業(yè);第三,海亮這種抗風險能力比較強的企業(yè)。
海亮的團隊比較職業(yè),整個集團相比一般民營企業(yè)管理能力更強。我們以前的主業(yè)還是有競爭力的,比如說銅加工這幾年利潤一直往上走,還有教育產(chǎn)業(yè)。
觀點地產(chǎn)新媒體:拿地王的很多是國企或者央企,之前提出央企要退出房地產(chǎn),但現(xiàn)在勢頭又起來了?
周迪永:國企、央企和民企的決策者承擔的壓力是不一樣的,現(xiàn)在在一線城市高價拿地,不排除有賭的成分。
有兩種結(jié)果,第一種是大家都虧了,民營企業(yè)面臨的就是死亡,但對央企、國企來說,虧了之后是問責,大家的心態(tài)不一樣。
第二種是大家都賺錢,但國企的融資成本低,民營企業(yè)和國企、央企是不在一條起跑線的。
觀點地產(chǎn)新媒體:蘇州唐寧府項目是海亮地產(chǎn)的一個標桿,現(xiàn)在高地價也倒逼著房企做豪宅,未來高端市場會不會成為海亮的重點方向?
周迪永:要在蘇州、上海這樣的城市發(fā)展,新增土地不得不做高端。不管是主動也好、被動也好,這已經(jīng)是不需要考慮的問題。
以后便宜的房子或者說剛性需求就靠二手房解決,因為土地的價格已經(jīng)放在那里。土地越來越稀缺,新房已經(jīng)不會是賣給有剛性需求的人。
在上海,哪怕是寶山和嘉定樓板價都要四五萬,未來的售價是七八萬起步。
觀點地產(chǎn)新媒體:今年是您進入海亮地產(chǎn)的第八年,過去一年的海亮和您有哪些變化?
周迪永:我覺得還是對中國大勢的理解。也不是說今年、明年的區(qū)別,實際上2014 以來,伴隨著中國經(jīng)濟下行,以前可能相對重資產(chǎn)、強調(diào)快速發(fā)展的規(guī)模,更多是一種生意機會的把握,然后去資本市場進行最大限度的融資,進而獲得快速發(fā)展。
現(xiàn)在經(jīng)濟處于下行,在去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿的調(diào)性下,我們覺得需要更多的創(chuàng)新,提供好的產(chǎn)品和服務(wù),然后在某個細分領(lǐng)域有自己的核心競爭力。
比如海亮集團這幾年在銅加工方面一直是老大,所以能生存下去,又比如海亮的教育產(chǎn)業(yè),在浙江民營企業(yè)中做得最早,也是浙江規(guī)模最大的,這些都是核心競爭力。
地產(chǎn)也一樣,現(xiàn)在的規(guī)模就適合把華東和西北區(qū)域好好做,把兩個區(qū)域做精做細,這可能是一種心態(tài)上的變化,也可以叫做企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。
以前到處是機會,到處都覺得能賺錢,但到今天這個時刻,競爭非常激烈,因為經(jīng)濟本身也在下行過程中,所以核心競爭力和優(yōu)勢變得更加重要。
相比以前,海亮的投資會更加謹慎,會把更多錢投入到比如說銅加工技術(shù)創(chuàng)新;教育方面,會把更多錢投到硬件改善及教師收入水平提高,把現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)做得更強。
地產(chǎn)也是這樣,我們不會像2013 年以前那樣,海亮地產(chǎn)只會在已經(jīng)進入的區(qū)域里面做得更深、更細。
2013 年以前,海亮各個產(chǎn)業(yè)都做得不錯,現(xiàn)金流也很充裕,所以那時我們會整天找機會,要多元化,但是現(xiàn)在強調(diào)把錢投到已有的行業(yè),真正做出核心競爭力,這是一個變化。
作為高管,今年更多的是努力讓自己跳出行業(yè)來看問題,需要對外圍進行感知,對經(jīng)濟進行感知,包括用人的感知。在更廣的范圍看看,才知道自己對不對。
觀點地產(chǎn)新媒體:您現(xiàn)在也在讀MBA ?
周迪永:對,讀書是一方面,交流也是一方面。現(xiàn)在不光是技術(shù)的革新,也是理念的革新,對人要求的革新。個人也是如此,自己的理念要能跟得上去,不要被淘汰。技術(shù)上不懂,但是理念上一定要保持這種同步性。
觀點地產(chǎn)新媒體:您和海亮的風格都是務(wù)實型?
周迪永:今后要更加務(wù)實、更加注重控制風險,實際上也是對現(xiàn)有社會資源深耕細作,而不是粗放式的使用。
不管規(guī)模做到多大,但從某種角度來看,這么做反而感覺風險更小、更踏實一些,抗風險能力更強。
觀點地產(chǎn)新媒體:規(guī)模不在大小而在利潤,因為企業(yè)活下來是要看長度,能夠走多長。
周迪永:短時間內(nèi)可以靠負債撐下去,但是最終漏洞還是要填,負債還不掉就要把股東以前賺的拿出來。
觀點地產(chǎn)新媒體:海亮去年進行了戰(zhàn)略調(diào)整,有沒有帶來明顯的效果?
周迪永:最直接的就是管理費用大幅度下調(diào),同時效率提高了。有些城市因為不拿地了,項目做完了,工程口的人自然流失,只留下銷售就夠了。
這是我們始終在做的事情,海亮要的是精兵強將,培訓(xùn)、薪酬各方面可以加大投入,但工作量要加上去。
觀點地產(chǎn)新媒體:您骨子里還是浙商的基因,但閩系房企這兩年依然比較激進?
周迪永:現(xiàn)在房價上漲是比較被動的,因為不具備快速上漲的邏輯,所以現(xiàn)在的經(jīng)濟是有問題的。我覺得還是貨幣推動,現(xiàn)在發(fā)債明顯難很多了,如果金融杠桿收縮,房價會不會跌?我認為完全有可能跌,并不說上海的房價就一定不會跌。
我們做地產(chǎn)這么多年,從來沒碰到過像合肥、蘇州那樣一年上漲百分之百的現(xiàn)象,而且是在中國經(jīng)濟最差的時候。從邏輯上看,我認為是不通的,至于什么時候跌,確實不能精確化。
合肥這樣的城市缺乏上海這樣的大量白領(lǐng)階層,也缺乏杭州的大量小企業(yè)主,房價怎么支撐得起來?所以,我們也跟公司內(nèi)部同事講,宏觀的問題要研究。
如果房價一直上漲,從某種角度來說,我們這種企業(yè)恰恰是沒有機會的,因為房價上漲肯定會拉動地價上漲,我們搶不過國企。我們的機會恰恰是來自于市場的波動,而且從經(jīng)濟學的角度來說,市場也一定是波動的。
在這種狀態(tài)下,我對行業(yè)很焦慮,但不悲觀。
觀點地產(chǎn)新媒體:隨著行業(yè)的集中度越來越高,一些小企業(yè)面臨淘汰,海亮地產(chǎn)會不會借助并購手段來實現(xiàn)布局?
周迪永:實際上是有幾個并購目標,如果純粹是以盈利為目標并購,說到底房地產(chǎn)的收購就是資產(chǎn)收購,不是股權(quán)收購。如果是這樣的話,收不收的核心還是看資產(chǎn),如果有好的土地肯定會去。
從收購角度看,海亮地產(chǎn)沒有區(qū)域布局的需求,這一點我們非常清晰,不會因為收購一個企業(yè)而跑到云南或者東北去。至少近兩三年內(nèi),海亮地產(chǎn)的戰(zhàn)略還是深耕和集中。我們目前要保持清醒的頭腦,不會貿(mào)然新進一個城市。
對海亮來講,300 億的規(guī)模在華東就可以做到,何必辛辛苦苦跑到京津冀去。因為那邊也沒有特別好的土地機會,上海難做,北京(樓盤)、深圳(樓盤)一樣難,沒有哪個城市特別好做。
海亮寧可要利潤,前兩年我們發(fā)展比較快是因為堅持高周轉(zhuǎn),沒有庫存,房子一出來就賣掉,但是現(xiàn)在一旦資金鏈出問題,規(guī)模越大,負債越高,分分鐘就倒了。到目前為止,海亮地產(chǎn)很健康。我對未來很焦慮、很謹慎,但對現(xiàn)有的盤子很滿意。
很多閩系企業(yè)確實發(fā)展不錯,因為兩年前他們在北京、深圳拿地了,而且賺了錢。但是在這一輪,我認為真的要一分為二。
雖然政府不希望資產(chǎn)價格下跌,但有些東西是不以意志為轉(zhuǎn)移的。大家還是要回歸到企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì),多重視利潤,重視經(jīng)營性現(xiàn)金流,把產(chǎn)品服務(wù)做好。